תמ"א 38. צילום: אוליבייה פיטוסי
תמ"א 38. צילום: אוליבייה פיטוסי

הוולנת”ע המליצה לבטל את תמ”א 38 בעוד כשלוש שנים

התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, שהפכה לאמצעי מרכזי להתחדשות עירונית, יושמה באופן מועט באזור העמקים. הכוונה לבטלה עשויה לאפשר עדיפות לתוכניות מתחמיות מפורטות, ולחזק את מעמדן של הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה

פורסם בתאריך: 24.11.19 10:56

החלטת ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים (הוולנת”ע) במינהל התכנון של משרד האוצר השבוע לבטל בעוד כשלוש שנים את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ”א 38), תוך הפניה למנגנונים אחרים לחיזוק מתחמי דיור ישנים, אמורה להשפיע גם על ההתחדשות העירונית באזור העמקים. בדיקת “רצוי ומצוי” מלמדת על שימוש מועט בתמ”א באזור העמקים, ולכן מתן הדגש כעת על מתווים אחרים להתחדשות עירונית, ובראשם תוכניות מפורטות למתחמים שלמים, בשונה מהתמ”א העוסקת בבניינים נקודתיים בלבד, הוא בהחלט בשורה לאזור העמקים.

יישובי אזור העמקים משתייכים בחלקם למחוז חיפה ובחלקם למחוז צפון. תמ”א 38 שאושרה ביוזמת הממשלה בחודש מאי 2005 מאפשרת תוספת דירות בבניין קיים בתמורה לחיזוקו מפני רעידות אדמה, ולאורך השנים בוצעו בה ארבעה שינויים. במתכונתה הראשונה איפשרה התמ”א תוספת קומה אחת בלבד לבניין במסלול של עיבוי בנייה קיימת. באוגוסט 2007 אושר השינוי הראשון לתמ”א שנועד להבהיר את היחס בינה לבין תוכניות מפורטות קודמות.

תמ"א 38. צילום: אוליבייה פיטוסי

תמ"א 38. צילום: אוליבייה פיטוסי

בשנים 2010 ו-2012 אישרו מוסדות התכנון שני תיקונים נוספים לתמ”א שהרחיבו באופן משמעותי את התמריצים שהיא מאפשרת: במרץ 2010 נקבע כי תוספת הזכויות תינתן גם במקרים בהם הורסים היזמים בניין ישן ומקימים במקומו בניין חדש, וביוני 2012 נקבע שניתן לאשר מכוחה תוספת דירות בשתיים וחצי קומות נוספות על גג בניין וכן בקומת העמודים שלו. בדצמבר 2016 אושר תיקון נוסף לתמ”א, אשר מוסיף לתוכנית זכויות בנייה נוספות באופן משמעותי: למבנים בני שלוש קומות תתאפשר תוספת של שלוש קומות ולמבנים בני ארבע קומות או יותר תתאפשר תוספת של שלוש וחצי קומות.

הדוח המפורט לשנת 2018 של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון, שפורסם לפני כחמישה חודשים, הציג את התמונה המלאה של יישום תמ”א 38 ברחבי הארץ מאז אישורה. הדוח מפרט את מספר הדירות שנופק להן היתר מכוח התמ”א, 53,687 דירות ב-2,767 מבנים, בשני המסלולים -המסלול של תוספת דירות בבניין קיים והמסלול של הריסה ובנייה מחדש – ולפיכך סך הדירות כולל דירות ששודרגו והורחבו, דירות שנהרסו והוקמו מחדש ודירות חדשות אחרות.

 

“כמעט ולא מיושמת”

בדוח מוצגת רשימת היישובים שבהם ניתנו לפחות שלושה היתרי בנייה למבנים בפרויקטים של תמ”א 38 וממנה ניתן ללמוד על מיעוט המבנים באזור העמקים שנופק להם היתר מכוח התוכנית עד היום: הרשימה, כך מתברר, אינה כוללת אף יישוב מאזור העמקים במחוז הצפון, ומוזכר בה יישוב יחיד בלבד מבין יישובי מחוז חיפה הכלולים באזור העמקים, קרית טבעון, שבה קיבלו היתרי בנייה 61 דירות בשלושה מבנים במסלול של תוספת דירות בבניין קיים. בנסיבות אלה, החלטת הוולנת”ע, המצביעה על הצורך בפיתוח כלים תכנוניים חדשים להתחדשות עירונית, היא הכרעה מתבקשת.

הוולנת”ע בראשות מנכ”לית מינהל התכנון דלית זילבר קבעה את עמדתה בשאלה האם להאריך את תוקפה של תמ”א 38, שאמורה לפוג בחודש מאי 2020, והחליטה להאריך את תוקפה בשנתיים וחצי בלבד, עד ל-1 באוקטובר 2022. משמעות הדברים היא שבעוד כשלוש שנים תבוטל התמ”א. עם זאת, קבעה הוולנת”ע הוראת מעבר לביטול התוכנית, ולפיה ניתן יהיה לאשר בקשות חדשות להיתרי בנייה מכוח התמ”א גם אם הן יוגשו במהלך שלוש השנים שנותרו עד לפקיעת התוכנית. משמעות הוראת המעבר היא שניתן יהיה לאשר היתרי בנייה מכוח התמ”א ולנפקם גם לאחר פקיעתה, וזאת תוך השלמת הליכים שיחלו עד ל-1 באוקטובר 2022.

דלית זילבר. צילום: ניב קנטור

דלית זילבר. צילום: ניב קנטור

חשוב להדגיש כי החלטת הוולנת”ע, שהיא ועדת משנה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, מהווה המלצה בלבד למועצה הארצית, אך לעמדת ועדת המשנה משקל רב ביותר. בקרוב תתכנס המועצה הארצית לשם קבלת הכרעה סופית בסוגיית הארכת תוקפה של התמ”א.

ממינהל התכנון נמסר כי הרקע להחלטת הוולנת”ע הוא מתן עדיפות לחידוש של אזורים עירוניים ותיקים באמצעות תוכניות מתחמיות, ולא במסגרת היתרי בנייה נקודתיים מכוח התמ”א, וזאת מכיוון שהתוכניות המתחמיות נעשות בראייה כוללת: “הוולנת”ע  המליצה למועצה הארצית פה אחד על מועד הסיום של תמ”א 38, ב-1 באוקטובר 2022. במהלך הדיון, נשמעו עמדות נציגי משרדי הממשלה, השלטון המקומי והגורמים השונים בענף הנדל”ן. הוועדה השתכנעה כי התמ”א במתכונתה הנוכחית לא השיגה את המטרה המרכזית שלשמה היא הוקמה – חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. מהנתונים שהוצגו בפני הוועדה עולה כי התמ”א כמעט ולא מיושמת באזורי הסיכון. התמ”א לא השיגה את מטרתה גם מבחינה תכנונית. היא מאפשרת מתן היתר למגורים בלבד, וזאת מבלי לתת מענה לתשתיות ולצורכי הציבור הדרושים לתושב. בנוסף, מתן היתר נקודתי לבניין הבודד, ללא ראייה תכנונית ברמת המתחם, יכול לסכל התחדשות עירונית במתחם כולו. לפיכך, המתווה הנכון לקידום חיזוק מבנים והתחדשות עירונית הינו באמצעות תוכניות מפורטות, שיכללו במידת האפשר מתחמים שלמים להתחדשות שתיושם במסגרת תוכנית מתאר כללית להתחדשות עירונית אשר תחול על כלל מרחב התכנון המקומי. עם זאת, ולאור פרק הזמן הנדרש להגשת תוכנית כללית להתחדשות עירונית ואישורה, ממליצה הוועדה על מתווה מדורג”.

לוחות הזמנים יקוצרו

בהודעת מינהל התכנון צוין כי במסגרת עיקרי המתווה תיושם הוראת המעבר, יקודם תיקון חקיקה לפיו תינתן סמכות לוועדה מקומית לאשר תוכנית מפורטת להריסה ובנייה מחדש במגרשים שבהם קיימים מבנים הטעונים חיזוק, ותינתן בחוק סמכות לוועדה המקומית לאשר בתוכניות התחדשות עירונית עירוב שימושים סחירים וציבוריים. כמו כן, ניתן יהיה לאחד מגרשים ולהרחיב דרכים ושטחי ציבור. במקביל לכך, בהתאם למתווה המדורג, יקודם מנגנון חדש שיקצר את לוחות הזמנים, ולפיו ניתן יהיה לראות בהחלטה לאישור תוכנית גם כהחלטה למתן היתר בנייה מכוח התוכנית, כך שלא יהיה צורך להגיש בקשה להיתר בנפרד.

הוראות תמ”א 38 מגדירות את התוכנית כזמנית מצד אחד, אך עם זאת מאפשרות מצד שני להאריך את תוקפה פעם אחר פעם ללא הגבלה. בהוראות נכתב כי תוקף התוכנית הוא לחמש שנים מיום אישורה, אלא אם החליטה המועצה הארצית להאריך את תוקפה לתקופה או לתקופות נוספות מפעם לפעם, ובלבד שמשך כל הארכה לא יעלה על חמש שנים. בהתאם לכך, באוקטובר 2009 האריכה המועצה הארצית את תוקף התוכנית לחמש שנים החל מ-18 במאי 2010, ובפברואר 2015 היא האריכה את תוקף התוכנית לחמש שנים נוספות החל מ-18 במאי 2015, כלומר עד ל-18 במאי 2020. ההכרעה על ביטול התמ”א או הארכת תוקפה נתונה למועצה הארצית המורכבת מ-35 חברים.

תגובות

🔔

עדכונים חמים מ"רצוי מצוי"

מעוניינים לקבל עדכונים על הידיעות החמות ביותר בעיר?
עליכם ללחוץ על הכפתור אפשר או Allow וסיימתם.
נגישות
הורידו את האפליקציה
לחוויה מהירה וטובה יותר
הורידו את האפליקציה
לחוויה מהירה וטובה יותר